Servidões são Direitos Reais previstos art. 1.225 do Código Civil de 2002. É um direito real sobre coisa alheia na qual um prédio se vincula a prestar utilidade a outro, pertencente a dono distinto, sendo prédio serviente aquele que presta a utilidade e dominante, o que se utiliza do outro.
Existem diversas espécies de servidão, entre elas: servidão urbana, servidão de paisagem e servidão rústica ou rural.
O tipo utilizado no agronegócio, como o nome já diz, é a rústica ou rural, que consiste na servidão de passagem, na qual o proprietário do prédio dominante utiliza o serviente apenas como passagem, isto é, para conseguir chegar ao seu imóvel precisa passar por dentro do imóvel do outro ou para levar seus animais de um local a outro precisa passar por ali, entre outros.
A servidão se caracteriza pela voluntariedade, isto é, o proprietário do serviente deve, de forma voluntária, aceitar que o outro utilize de seu imóvel para passagem, por exemplo, podendo ser gratuita ou onerosa.
Após acordado entre os envolvidos, a servidão deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, momento em que será constituída a aquisição de direito real sobre coisa alheia, que se não pactuado o contrário, é perpétua.
Conhecendo o que é servidão, iremos adiante: o que acontece com a servidão se o imóvel serviente for fruto de leilão? A servidão se mantém ou o proprietário do dominante deve realizar novo acordo com o novo proprietário do bem?
A existência de servidão de passagem deve estar expressa no edital de leilão, conforme entendimento jurisprudencial, sob pena de nulidade do edital.
NULIDADE DO EDITAL DE LEILÃO E DA ARREMATAÇÃO. OMISSÃO SOBRE SERVIDÃO DE PASSAGEM. É nulo o edital omisso quanto à passagem de linhas de transmissão de energia que impede a utilização regular do imóvel, o que autoriza o desfazimento do ato de arrematação. (TRT-12 – AP: 00007208320135120023 SC 0000720-83.2013.5.12.0023, Relator: GISELE PEREIRA ALEXANDRINO, SECRETARIA DA 3A TURMA, Data de Publicação: 18/05/2018).
Assim sendo, a servidão acompanha o imóvel, ou seja, se o imóvel for leiloado e constar no edital sua existência, ela continua no imóvel, não podendo o novo dono se opor, já que estava ciente dessa condição ao arrematar o imóvel serviente. Caso não seja informada no edital o novo proprietário pode optar por desfazer o negócio jurídico.
Em regra uma servidão só se extingue quando é cancelada, devendo o cancelamento ser feito no Cartório de Registro de Imóveis, porém, caso se finde o motivo pelo qual a servidão de passagem existia ou se o dominante não utiliza a passagem por mais de 10 anos, ela também se extingue.
Assim sendo, se o novo proprietário perceber que há outra maneira do dominante exercer a passagem sem precisar da servidão ou que o motivo pelo qual ela existia se findou, ele pode protestá-la judicialmente, como por exemplo: a servidão existia para a passagem de gado, mas o dominante parou de criar gado. Nesses casos o proprietário serviente pode entrar com uma Ação Negatória, para que seja declarada a inexistência da servidão.
Se mesmo com o registro no cartório e com a prévia ciência do novo proprietário sobre a servidão, o serviente se opor à passagem do dominante, dificultando-a, este pode propor uma Ação de Manutenção de Posse, já que sua posse sobre a parte em que ele exerce a passagem está sendo protestada, garantindo seu direito de passagem judicialmente.
Com isso, podemos concluir então que a servidão acompanha o imóvel a não ser que algo ocorra, que ela deve ser registrada no cartório de registro de imóveis, assim como seu cancelamento e que é obrigatório constar no edital de leilão a existência de servidão.
Cumpre ressaltar a importância do arrematante prestar atenção ao edital do leilão para não se surpreender com uma possível servidão de passagem em sua propriedade, pois nada poderá fazer a respeito se tudo estiver corrido da forma correta e prevista em lei.
Com informações de JUS.COM – Servidão no Direito Civil e Anore GPR – Do cancelamento do registro da servidão.
Emanuelle Caneppele | Advogada – OAB/MS 26.248
